Отдаване на лично недвижимо имущество за нощувки чрез платформи в интернет – Booking, Airbnb и други електронни издания
14 август 2023
В разгара на летния сезон ние от DIVE Accounting все по-често получаваме запитвания за това как следва да се третират доходите на физическите лица, придобити от краткосрочно отдаване под наем на лично недвижимо имущество. Настоящата ни публикация е насочена към това да отговорим на най-често задаваните ни въпроси, част от които са: по какъв начин е най-добре да бъде организирана дейността, свързана с отдаването под наем на имота, какви данъчни и осигурителни задължения произхождат от осъществяването на този вид дейност, каква е разликата между дългосрочното и краткосрочното отдаване под наем на имущество?
Нека да започнем нашата публикация с отговор на въпросите, които поставихме в началото.
1. Каква е разликата между дългосрочното и краткосрочното отдаване под наем на имущество?
За целите на настоящата публикация ще анализираме отдаването под наем на недвижимо имущество, защото в практиката доста често се наблюдават и случаи, при които се отдава под наем и лично движимо имущество. Разликата между краткосрочно и дългосрочно отдаване е срока (периода), за който се отдава дадена вещ (движима и/или недвижима). Дефиниция за понятието „период“, дадена в тълковен речник, е промеждутък от време, в който се извършва нещо. Времетраенето на този промеждутък следва да определи дали периода е краткосрочен или дългосрочен. В българското законодателство не съществува текст, който изрично да конкретизира продължителността на периода, от която продължителност следва да бъде определен вида му. Поради това ще приложим общоприети норми и правила при определянето на времетраенето и в обобщение може да заключим, че краткосрочен е период с времетраене от няколко дни до няколко седмици, но не по-вече от три месеца. Дългосрочен е период, който не би следвало да се третира като краткосрочен и следователно неговата продължителност и времетраене е повече от три месеца.
2. Под каква форма може да се осъществява дейността отдаване под наем на недвижимо имущество?
За да отговорим максимално точно на следващия въпрос, в детайли трябва да се изследва взаимовръзките в процеса по отдаване под наем на имущество, както и вида на дохода, който се генерира за притежателя на имота.
Правилата между страните в процеса по отдаването респ. наемането на дадена вещ, движима или недвижима, са регламентирани в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) – раздел IV – НАЕМ НА ВЕЩИ. Чл.228 от закона гласи, че с „договора за наем наемодателя се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателя да му плати определена цена“. Чл.232 от същия този закон определя, че наемателя е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липсва на такова – съгласно предназначението и. Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта“. От изброеното в закона може да направим извод, че договора за наем е приложим когато е налице дългосрочно отдаване под наем на даден вид имущество. Другото съществено за този вид отдаване под наем е, че за срока на ползване на имота, се наблюдава определена регулярност по повод изпълнението на клаузите по договора за наем. Наемодателят е длъжен да предоставя имота за ползване за целия период на договор, т.е. всеки месец наемателя има право да ползва същия без изрични времеви ограничения. От друга страна ежемесечно наемателя заплаща на наемодателя цена за това, че съответния имот му е предоставен за ползване. Относно вида на реализирания доход, получаван от притежателя на имота съгласно подписан договор за наем, същия следва да се третира като пасивен доход или като пасивен източник на средства. На практика това означава, че за придобиването му не се полага труд, не се извършват активна трудова дейност и не се влагат определени усилия от страна на получателя на този вид доход.
При краткосрочното отдаване на имущество, в конкретния случай движимо имущество, обикновено не се сключва договор за наем. В повечето случаи конкретен имот се предлага и рекламира в чуждестранни сайтове като Airbnb и Booking, които са най-често използваните канали за реклама в интернет. Не е изключено същите да се промотират и в български електронни издания, предоставящи актуална информация за пазара на имоти. Характерно за този вид отдаване под наем е, че за периода на ползване на съответния имот се определя една комплексна цена, която включва и разходите, свързани с ползването му. Най-често такива имоти се отдават с цел нощувка за определен период от време. За разлика от дългосрочното отдаване под наем на имот, при отдаването под наем за кратък период, не се наблюдава определена регулярност – не е налице регулярност нито по отношение на срока, за който се наема този имот, нито по отношение на действията на страните, които участват в този процес. Вида на дохода, реализиран от този вид дейност, може да определим като активен. Във връзка с реализирането му лицето, предоставящо за ползване имота, извършва дейности по почистването и поддръжката му, актуализира информацията в сайтовете за реклама, заплаща ежемесечно разходите, свързани с неговата експлоатация и прочие – налице е активност под една или друга форма. Този вид активност съвсем логично може да се определи като туристическа дейност, защото отговаря на определението, дадено в Закона на туризма (ЗТ) по повод отдаването под наем на имоти за нощувки. Чл.3 от ЗТ гласи, че туристически дейности са: туроператорската и туристическата агентска дейност, хотелиерството, ресторантьорството и други. „Хотелиерството“ като термин, залегнал в параграф 1, т.55 от допълнителните разпоредби на закона, е предоставяне на настаняване в категоризирани или регистрирани туристически обекти.
Формите за осъществяване на дейността, независимо от условията, при които се отдава под наем лично недвижимо имущество, биват два вида – като физическо лице или като юридическо лице (дружество). Какви са данъчните и осигурителните задължения за всяка една от тях, ще изясним, отговаряйки на следващия въпрос.
3. Какви са данъчните и осигурителните задължения за лицата, отдаващи под наем лично недвижимо имущество под наем?
Независимо под каква форма се осъществява този вид дейност, взаимодействието и партньорските отношения с Google, Facebook, Airbnb и Booking, на които се заплащат средства за реклама в интернет, неминуемо водят до задължение за регистрация по Закона за ДДС. Това се налага поради факта, че всеки един от тези доставчици на услуги е установен на територията на ЕС и притежава валиден ДДС номер в собствената си страна. Всички лица – физически и юридически, които плащат за реклама в социалните мрежи, оптимизиране на сайт в Google и други, следва да са информирани, че регистрацията по ЗДДС не е въпрос на избор или желание. Този вид регистрация е задължителна, основанието и е регламентирано в чл.97а, ал.1 от ЗДДС.
Темата за регистрацията по ЗДДС на основание чл.97а от ЗДДС сме анализирали отдава подробно в предишна наша публикация. Всички, които до този момент не са запознали с този вид регистрация по ЗДДС, могат да го направят ТУК. В настоящата статия няма повторно да изследваме в детайли самата регистрация, но бихме искаме да основните моменти във връзка с този т.нар „специален“ вид регистрация.
Регистрацията по ЗДДС на основание чл.97а може да бъде определена като „специална“ регистрация. Законът за ДДС като цяло не прави разлика между физически и юридически лица, третира по еднакъв начин всички по отношение на прилагането на закона, идентифицирайки ги като „данъчно задължени лица“. Това се отнася за лицата и във връзка с регистрация по този закон, била тя на общо основание, така и задължителната. Регистрацията на общо основание по ЗДДС се извършва в рамките на 14-дневен период с подаването на заявление за регистрация. Регистрацията по чл.97а се извършва в рамките на три календарни дни, считано от датата на подаване на заявлението. Затова същата може да бъде определена и като „експресна“ регистрация по Закона за ДДС. Другото важно нещо, на което бихме искали да обърнем внимание, е че регистрацията по чл.97а не изключва задължителната регистрация на основание чл.96 от ЗДДС. Например, ако данъчно задължено лице е регистрирано по чл.97а от закона и същото осъществява дейност на територията на страна, за него не възниква задължение да начислява 20% ДДС върху стойността на реализираните от него продажби. За същото това лице обаче не отпада задължението да следи оборота си за задължителна регистрация по чл.96, ал.1 по този закон. Ако за период от 12 (дванадесет) последователни месеца лицето реализира оборот от продажби на територията на страна над 100 000 лева (какъвто е прага за задължителна регистрация от началото на тази година), за него следва повторно задължение за регистрация – този път основанието за това ще бъде прилагането на чл.96 от закона.
Освен задължението по ЗДДС, всички лица, които отдават под наем личното си недвижимо имущество, са задължени да декларират доходите си и заплатят дължимия към държавата данък във връзка с реализираните на този вид дейност. По какъв начин следва да бъде изпълнено това тяхно задължение зависи от формата, чрез която са избрали да осъществяват дейността. В предходната точка от настоящата публикация направихме уточнение, че формите могат да бъдат два вида – физически или юридическа лица (дружества).
Ако дейността отдаването под наем на лично недвижимо имущество се осъществява чрез юридическо лице, задължението за деклариране на дохода и заплащане на дължимия данък произхожда от прилагането на разпоредбите на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО). В този случай реализираните приходи могат да бъдат редуцирани с направените разходи за дейността. За да бъдат данъчно признати тези разходи, лицата следва да разполага с разходно-оправдателен документ съгласно изискванията на Закона за счетоводството. Срока, за който се изчислява дължимия данък за доходите този вид дейност, е една календарна година, независимо по кое време на дадената година дружеството е стартирало дейност. Декларирането на дохода и изчисляването на дължимия към държавата данък се извършва с подаване на декларация по чл.92 от ЗКПО. Крайният срок за подаване на тази декларация преди COVID пандемията приключваше на 31 март на годината, следваща годината, за която се подава декларация. След обявяването на извънредно положение поради COVID, този срок беше удължен с допълнителни три месеца и се запази такъв и до настоящия момент. Срокът за доброволно изпълнение на задължението на лицата за заплащане на дължимия към бюджета данък съвпада с крайния срок за подаване на декларацията. След изтичане на този срок органите по приходи предприемат принудителни мерки с цел събиране на задълженията за данъци, както и начисляването на лихва в върху тях.
В случай, че дейността се осъществява от физическо лице, съществуват няколко опции за деклариране на доходите от отдаване под наем на лично имущество.
1. Деклариране на дохода и заплащане на данъка с подаване на декларация по чл.50 от Закона за данък върху доходите (ЗДДФ) – в случай, че лицето отдава под наем дългосрочно имота с цел ползването му за жилище (или според предназначението му) и наемателя заплаща дължимите разходи във връзка с обичайното му пребиваване в имота. Срокът за подаване на декларацията е до 30.04. на годината, следваща годината на придобиване на дохода, същият е и срока за заплащане на дължимия данък. Данъкът за този вид доход е в размер на 10% от общия размер на придобития доход, намален с нормативно признати разходи за дейността съгласно разпоредбите на ЗДДФЛ. В конкретния случай лицето ползва фиксиран разход за дейността, то може да редуцира приходите си с разходи, предварително ободрени в закона, които са в размер на 10% от общия размер на доходите, но не и над определените в закона. Не се нуждае от разходно-оправдателни документи, с които да доказва реалността на извършените разходи във връзка с осъществяването на този вид дейност. Доходите следва да бъдат декларирани в Приложение 3 от декларацията по чл.50 от ЗДДФЛ.
2. Деклариране на дохода и заплащане на данъка с подаване на декларация по чл.50 от Закона за данък върху доходите (ЗДДФ) – в случай, че лицето отдава под наем краткосрочно имота с цел нощувки. Когато дейността се осъществява по този начин, реализирания доход за лицето е в резултат на активна дейност и същата следва да се третира като търговска дейност, в частност – хотелиерска дейност. За разлика от предходния вид доход, този вид доход следва да бъде деклариран в Приложение 1 от декларацията по чл.50 от ЗДДФЛ. Данъчно задълженото лице може да намали дължимия към държавата данък чрез разходно-оправдателни документи съгласно изискванията на Закона за счетоводството. При облагането на този вид доходи разходите за дейността не са фиксирани, те могат да варират определени граници. Ако направените разходи за дейността надвишават придобитите през годината доходи, лицето реализира загуба и данък не се дължи.. В обратния случай, когато е налице печалба, лицето заплаща данък в размер на 15%. Крайният за подаване на декларацията, респ. за заплащане на дължимия данък, е до 30.06. на годината, следваща годината на придобиване на доходите от отдаване под наем на имущество. Важно е да се отбележи, че неразделна част от подаването на декларацията по чл.50 от ЗДДФЛ към НАП и е подаването на отчет за дейността към НСИ. Без подаването на този отчет към Статистическия институт декларирането на доходите е невъзможно.
3. Деклариране на дохода и заплащане на патентен данък по Закона за местните данъци и такси – ЗМДТ. За да може да се приложи тази опция за облагане на доходите си, за данъчно задължените лица трябва да бъдат изпълнени следните условия:
- лицето да не притежава валидна ДДС регистрация на общо основание – да не бъде регистрирано на основание чл. 100 от ЗДДС -регистрация по желание, както и да не бъде регистрирано на основание чл.96 от Закона (в повечето случаи задължителна регистрация за реализиран оборот);
- оборотът на лицето за годината, предхождаща годината, за която иска да приложи този начин на облагане на своите доходи, да не надвишава 50 000 лева.
Декларацията по ЗМДТ се подава в срок до 31 януари на годината на придобиване на дохода, а дължимия данък се определя от Общински съвет към Общината, която Община се определя по местонахождение на имота. Патентния данък се заплаща на четири равни вноски, като първата вноска се заплаща до 31 януари на текущата година, втората – 30 април на текущата година, третата – 31 юли на текущата година и четвъртата – 31 октомври на същата година.
По отношение на осигурителните задължения за лицата, извършващи дейността отдаване под наем на лично недвижимо имущество, съществуват различни варианти за деклариране и заплащане на здравно-осигурителните вноски. Когато дохода от наем може да се определи като пасивен, не е свързан с определен вид активност от страна на неговия получател във връзка с реализирането му, не същества предпоставка за започване на осигуряване. В случай, че получателя на дохода осъществява активна търговска дейност – определена като хотелиерска в настоящата ни публикация, същият следва да започне самоосигуряване. Това обстоятелство се декларира пред НАП в 7-дневен срок, считано от началото на започване на дейността. При този вид осигуряване лицето декларира и заплаща за своя сметка дължимите здравноосигурителни вноски, които са в размер на 14,8% за Държавното обществено осигуряване (ДОО), 8% за здравни осигуровки (ЗО) и 5% за допълнително-задължително пенсионно осигуряване (ДЗПО). При избор може да се внася допълнителен % в размер на 3,5% към ДОО за Общо заболяване и майчинство. Това позволява на лицата, избрали да се самоосигуряват, за получават обезщетение при настъпила временна неработоспособност или бременност и раждане.
Освен всички изброени до момента, съществува и допълнително задължение за лицата, предоставящо личното си недвижимо имущество с цел нощувка, а именно регистрация с ЕСТИ. Какво всъщност е ЕСТИ, ще Ви запознаем в следващата ни публикация.
С това завършваме нашата тема за отдаването под наем на лично недвижимо имущество с една или друга цел и всички задължения и отговорности за получателите на доход, произхождащи от това обстоятелство. Ако Вие притежавате недвижим имот и искате да го отдавате под наем, но не може точно да определите в коя хипотеза на закона попадсте, може да ни потърсите за консултация. Оставаме на разположение и ще отговорим на всичките Ви въпроси, свързани с отдаването под наем на Вашия имот. Разполагаме с екип от висококвалифицирани специалисти в областта на данъчното и осигурителното законодателство. За тази цел може да се свържете с нас на телефон 0888 815 111 или да изпратите кратко запитване на е-mail , както и да използвате контактна форма през сайта ни Контакти.
Очакваме Ви, вярваме, че ще бъдем полезни!